武汉房产律师——湖北济楚律师事务所

　　现实生活中，二手房的交易有很多。二手房交易中，买卖双方可以约定支付定金作为履行合同的担保。如一方违约，应支付定金违约金。二手房拿不到定金的合同会成立吗?接下来由小编为您解析这一相关方面问题，如果您还有什么其他问题的话，欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。

　　一、二手房定金合同没有拿到影响合同成立吗

　　二手房买卖时，买卖合同自当事人签字或者盖章时成立，而没有按约定支付定金的，不影响房屋买卖合同的成立。

　　《中华人民共和国民法典》第四百九十条 【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

　　法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

　　第五百八十六条 【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

　　定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

　　二、商品房开发商不肯退还定金怎么办

　　首先，从当前的规定看，买受人交付定金后，跟商品房开发商就买卖合同主要条款不能达成一致，买受人不买房了，合同未订立的，开发商就要退还定金给买受人。

　　其次，商品房开发商不肯退还定金的，买受人可以去法院提起诉讼进行处理。

　　具体而言，去法院起诉时按照以下步骤进行：

　　1、先准备起诉状。写明要求商品房开发商及时退还定金的诉求，同时要准备相应的证据。具体而言，可以收集整理以下的证据材料：

　　(1)录音或录像。即双方就商品房买卖合同的谈判情况，足以说明双方是因为买卖合同主要条款不能协商一致，不是因为买受人主观原因反悔买房。

　　(2)提供证人。若是有其他人员一起参与谈判，那么可以邀请其作证。

　　(3)其他。比如当初谈判时找了专业律师，十可以拿出《聘用律师合同》及律师事务所的开具发票等。

　　2、去法院提交诉状。具体而言，可以去商品房开发商住所地或者合同履行地人民法院起诉。

　　3、起诉被受理立案。拿到立案受理书后，起诉人按其规定，等待开庭。

　　4、准时出庭应诉。按规定，起诉人到了开庭时间，无正当理由拒绝出庭的，可能会被撤诉处理。

　　案情：房价上涨了，卖家不卖了

　　买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房及有关资料给买方，买方也将45万元支付给卖方。

　　五个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。

　　争议焦点：定金协议是否就是买卖合同

　　买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的实际使用中。

　　卖方则辩称，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。

　　法院判决：合同有效，卖方必须交房

　　法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。

　　律师点评：合同性质不仅仅看名称

　　律师认为，在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容，此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。

　　根据以上分析，根据《民法典》的规定，房屋买卖应当签订书面买卖合同，当事人各方签字、盖章或者按手印，书面合同成立。当事人在二手房买卖合同上签字盖章后未支付首付款，不影响合同成立。以上就是相关知识，希望可以帮助大家。